宏运地产铁岭有限公司、张金东房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

2020年8月30日实务研究752字数 2505阅读模式

辽宁省铁岭市中级人民法院

(2020)辽12民终873号

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

民事

二审

判决书

辽宁省铁岭市中级人民法院

民事判决书

上诉人(原审被告):宏运地产铁岭有限公司,住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。
法定代表人:邹尚峰,系该公司董事长。
委托诉讼代理人:汪纯辉,系该公司法律顾问。
被上诉人(原审原告):张金东,男,1957年5月20日出生,汉族,住址铁岭市银州区。
委托诉讼代理人:左建,系铁岭市启吉法律服务所法律工作者。

一审法院认定事实:2007年10月24日,宏运集团铁岭房地产开发有限公司(甲方)与原告张金东(乙方)签订城市房屋拆迁补偿安置协议,约定:乙方于同月29日前将其市药材站家属楼2层的住宅(建筑面积57.12㎡)交由甲方拆迁;甲方提供其在该地块开发的住宅小区1套房屋作为产权调换房屋补偿乙方,于2009年12月31日前交付;产权调换房屋位置、面积、差价款等待双方签订回迁协议时确定。经评估,市药材站家属楼2层房屋2007年9月时市场价格为2100元/平方米。2011年12月26日,被告宏运地产铁岭有限公司与原告签订回迁补充协议,约定:产权调换房屋面积超过被拆迁房屋面积6.8平方米部分,原告按2009年末同地段商品房市场价格交纳差价;双方于原告入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后前述住宅小区暂定名为宏运·中央观邸,该小区的涉诉房屋被确定为产权调换房屋。2014年5月1日,被告交付了涉诉房屋。交付前,经评估,涉诉房屋2009年末时市场价格为3030元/平方米,原、被告据此签署了进户结算确认单,载明涉诉房屋建筑面积63.92平方米、差价款数额6963.3元等,原告如数交纳了差价款。2018年6月8日,不动产登记部门完成涉诉房屋不动产权(房屋所有权、土地使用权)首次登记,并向被告核发了不动产权证;该证登记涉诉房屋建筑面积为63.92平方米、所在住宅小区名称为宏运中心裕景。被告至今亦未与原告办理涉诉房屋不动产权转移登记。上述事实,有原告提交的城市房屋安置补偿协议及回迁补充协议、回迁户进户结算确认单及铁岭市国正房地产评估事务所出具的各层房屋价格明细表、收款收据两张,被告提交的房屋初始登记证复印件一份、铁岭国正房地产评估事务所评估报告复印件及当事人陈述笔录在卷为凭。上述证据材料已经本院庭审举证、质证和审查,予以采信。

一审法院认为,原告张金东与宏运集团铁岭房地产开发有限公司、被告宏运地产铁岭有限公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议、回迁补充协议,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,依法应认定有效,双方应全面履行各自的合同义务。双方约定于原告入住涉诉房屋后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记,原告于2014年5月1日入住,故被告应于同年8月1日前协助原告办理不动产权转移登记,被告至今未协助办理转移登记,构成违约,除应承担继续履行办理不动产权转移登记违约责任外,还应承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。所谓商品房,系指房地产开发企业开发建设并对外转让的房屋。涉诉房屋系由作为房地产开发企业的被告开发建设,被告将其作为产权调换房屋补偿原告,则原、被告间形成的仍不失为商品房买卖合同关系,法释[2003]7号第18条有适用余地。法释[2003]7号第18条第2款规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款所规定的其实是未约定违约金及损失数额难以确定情况下确定损失的方法,但鉴于本院此前受理的此类案件的生效判决已以“违约金”项目作出裁判,故本案宜予袭用。被告主张的“已付购房款总额”确定方法及数额符合情理,应予照准。原告请求按贷款利率的140%计算“违约金”,未超出上述金融机构计收逾期贷款利息标准,应予照准。本院此前受理的此类案件的生效判决已判决“违约金”计算截止期限为被告完成商品房不动产权首次登记之日,故本案亦应判决“违约金”计算截止期限为完成涉诉房屋首次登记之日即2018年6月8日。即使导致被告违约的原因确实在于铁岭市政府,根据合同相对性原理,依法亦应由被告向原告承担民事责任,而被告与铁岭市政府间的纠纷,应依照法律规定或者按照约定另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款的规定,判决:被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后10日内协助原告张金东将宏运中心裕景1幢1-20-3室不动产权转移登记在原告名下,并以126915.3元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准向原告支付自2014年8月1日起至2018年6月8日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元(原告张金东预交),减半收取731元,由被告宏运地产铁岭有限公司负担。
本院认为,本案的争议焦点为,上诉人是否应就其逾期办证行为承担相应的违约责任。虽上诉人主张其与被上诉人之间是房屋拆迁安置补偿合同关系,而非商品房买卖合同关系。但双方签订的《回迁补充协议》第九条中,已就办理房屋产权证的期限进行了明确约定,即正式入住后三个月内办理完成。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭,需经登记方发生物权变动的效力,上诉人逾期办证的行为,必然会影响被上诉人作为不动产受让人权利的实现,故原审法院判决上诉人承担相应违约责任并无不当,应予确认。
综上所述,宏运地产铁岭有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1462元,由上诉人宏运地产铁岭有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长冯景芳
审判员刘芳
审判员陈晶
二〇二〇年六月十七日
法院助理郑紫

书记员黄博超

2020-06-17